Может ли неузаконенная перепланировка квартиры являться основанием для расторжения купли продажи



Может ли неузаконенная перепланировка квартиры являться основанием для расторжения купли продажи

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?


7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет 2 000-2 500 руб., для организаций – 40 000-50 000 руб.

Если владелец занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован в качестве ИП, его оштрафуют как юридическое лицо. В случае продажи квартиры с незаконной перепланировкой отвечать будет предыдущий собственник, который ее сделал. К ответственности может привлечь ТСЖ, УК БТИ или иной госорган, куда поступит информация о внесенных изменениях без согласования.

Совет юриста: пожаловаться на незаконную перепланировку или переустройство могут соседи в ТСЖ. Если нарушение выявят, суд обяжет возвращать все в первоначальное положение и платить штраф. Поэтому лучше согласовать все заблаговременно. Кроме того, несоответствие реального расположения комнат техпаспорту снижает стоимость жилья при продаже.
Кроме того, несоответствие реального расположения комнат техпаспорту снижает стоимость жилья при продаже. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

При оформлении ипотеки на квартиру, которую собирается приобрести покупатель, выезжает оценщик. Он обязательно проверит документы и выяснит, что перепланировка не узаконена.

Только после этого банк примет решение о выдаче денег на покупку или об отказе. Большинство банков не одобряют ипотеку на недвижимость с незаконной перепланировкой или переустройством.

Но некоторые выдают ипотеку, если в дальнейшем изменения можно узаконить. Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли купить такую квартиру за ипотечные средства. Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет.
Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет.

Утаивание информации может только оттолкнуть.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой: Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание.

В чём опасность покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой? Как быть, если сделка состоялась?

Штраф взимается при любом исходе, даже если изменения впоследствии будут узаконены. Если объект недвижимости приобретён в ипотеку, выявление незаконной планировки может грозить для заёмщика различными правовыми последствиями: принуждением к согласованию, расторжением кредитного договора, выплатой неустойки, административной ответственностью и так далее.

Следует учесть, что банковский служащий вправе посетить квартиру в любое время для проверки её технического состояния. Однако в большинстве случаев наличие незаконной планировки выявляется на стадии оформления ипотеки, при этом финансовые учреждения предпочитают не взаимодействовать с такими объектами.

Если в приобретённом жильё выявлены несогласованные изменения, возможность расторжения договора купли-продажи определяется исходя из характера перепланировки и сопутствующих обстоятельств: Если изменения незначительны, не требуют весомых затрат на узаконивание или приведение в прежнее состояние, не нарушают строительных предписаний, суд может признать недостаточными основания для признания сделки недействительной (). Предполагается, что перед заключением договора покупатели проводили осмотр помещения, им представлялась техдокументация о состоянии объекта.

То есть граждане сами проявили беспечность, несмотря на то, что прямого информирования о самовольных изменений от продавца не было. При выявлении незаконной планировки рекомендуется сослаться на , предполагающей санкции в отношении продавца за предоставление товара ненадлежащего качества — снижение цены, возмещение расходов на приведение квартиры в прежнее состояние, расторжение договора с полным возвратом денег. Мера наказания утверждается исходя из степени нарушения требований к качеству товара (характера перепланировки).

Если самовольные изменения купленного объекта запрещены строительными предписаниями, их устранение требует значительных финансовых вложений и трудозатрат, возможно расторжение договора по решению суда. Например, в ходе

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной планировкой?

28 июля 20201,8 тыс. прочитали3,1 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы1,8 тыс.

прочитали до концаЭто 58% от открывших публикацию3,5 минуты — среднее время чтенияС квартирой, которую мы с мужем присмотрели для покупки, не все в порядке.

Ванная слишком просторна для типового дома. В перегородке между кухней и гостиной прорублено окно.

Поделились своими сомнениями с продавцом — выяснилось, что была проведена неузаконенная перепланировка. Правда, он купил жилье уже в таком виде и не стал тратить время на то, чтобы привести документы в порядок.Скажу честно: мне квартира очень нравится. Еще один аргумент в ее пользу — собственник готов сделать ощутимую скидку.

Стоит ли соглашаться? Чем опасна для новых владельцев самовольная перепланировка? Можно ли ее узаконить задним числом?acegif.comТеоретически да, тем более что оплачиваем ее из своих средств, без кредитов (с ипотекой все сложнее).

Сделку купли-продажи зарегистрируют. Но вместе с квадратными метрами мы приобретаем и полную ответственность за них.

Так что если власти (например жилинспекция) узнают об изменениях, с последствиями будем расплачиваться именно мы. В прямом смысле слова.

  • нужно заплатить штраф до 2 500 рублей;
  • вернуть квартиру в исходное состояние — как в плане БТИ;
  • если владельцы откажутся это делать (или не смогут по финансовым причинам), ее принудительно выставят на публичные торги.

acegif.comНе обо всех изменениях нужно информировать государство.

Например, можно сколько угодно передвигать холодильник и мебель, обновлять ванну и раковину, устанавливать бойлер — жилинспекции и БТИ до этого и дела нет.

только те изменения конфигурации помещения, которые должны быть зафиксированы в техническом паспорте объекта. Например, если мы решим заменить газовую плиту на электрическую, сместить ее в другую часть кухни или вынести на лоджию — перестановки придется согласовывать. И далеко не всегда ответ будет положительным.

  • снос (даже частичный) несущей стены;
  • нарушение внешнего вида здания;
  • ограничение доступа к инженерным коммуникациям, сантехнике, вентиляции;
  • подключение теплых полов к системе отопления;
  • размещение мокрых зон (кухни и ванной) над жилыми комнатами;
  • перенос кухни или радиаторов отопления на балкон или лоджию;
  • изменения конструкции балкона (кроме 1-го этажа);
  • увеличение размеров ванной комнаты за счет жилых пространств (за счет коридора или кухни можно);
  • снос перегородки между комнатой и кухней с газовой плитой.

acegif.comСо зданиями советской постройки все просто: метраж и расположение комнат, дверей, перегородок, плит и сантехники типовые и предсказуемые.

Любые странности сразу бросаются в глаза. В современных домах вариантов планировки гораздо больше, поэтому нужно изучать документы:

  • взять у хозяина техпаспорт квартиры (желательно новый, не старше 3–5 лет). Если он утерян, его можно запросить в БТИ и жилинспекции;
  • то, как квартира выглядит в реальности, отличается от данных в техпаспорте — неузаконенная перепланировка очевидна;
  • иногда БТИ фиксирует изменения, но уполномоченные органы власти разрешения на них так и не дали (в паспорте есть отметка «самовольная перепланировка»). Значит, узаконивать эти трансформации все-таки придется.

acegif.comНекоторые виды перепланировки можно оформить задним числом. Для этого нужно заказать проект в БТИ или в организации, которая имеет право выполнять такие работы.

Затем собрать пакет документов, , и подать их вместе с проектом в жилинспекцию или отдел архитектуры района. В Москве это можно сделать .Решение выносится в течение 45 дней. Если оно положительное, БТИ закрепит перепланировку в плане.

Отрицательное — придется восстанавливать исходное расположение стен и коммуникаций либо обжаловать решение в суде.В общем, процесс небыстрый и затратный.

Поэтому, прежде чем согласиться на полюбившуюся квартиру, мы решили:

  • посоветоваться с юристом, реально ли узаконить те изменения, которые мы в ней обнаружили;
  • узнать стоимость проекта, переоформления документов, юридических услуг и восстановительных работ, если согласовать расширение ванной и пролом в перегородке не удастся. Возможно, скидка, которую дает нам продавец, не покроет будущие убытки.

acegif.comПогрузившись в тему, я была шокирована масштабом проблемы. Нашла что из 22 000 обращений в мэрию Москвы по поводу перепланировки лишь 10 000 заявлений были поданы до начала работ.

То есть тысячи и тысячи собственников прямо сейчас незаконно сносят стены, замуровывают трубы, устраивают бассейны в гостиной. Их действия приводят к затоплению других квартир, пожарам и даже обрушению зданий.В итоге мы всерьез задумались: стоит ли ввязываться в историю с перепланировкой?

Может, все же поищем другой, менее рискованный вариант. А еще мы решили всегда страховать недвижимость — вдруг прямо над нами живет один из таких горе-трансформаторов?!Например, в программу «Под ключ» Страхового Дома ВСК входят все основные риски: пожары, взрывы, аварии инженерных систем, потопы, кражи.

А еще мы решили всегда страховать недвижимость — вдруг прямо над нами живет один из таких горе-трансформаторов?!Например, в программу «Под ключ» Страхового Дома ВСК входят все основные риски: пожары, взрывы, аварии инженерных систем, потопы, кражи. Оформление страховки (в отличие от перепланировки) происходит максимально просто и быстро.

Купить ее можно за несколько минут или через мобильное приложение «ВСК Страхование».

Что является незаконной перепланировкой квартиры, как согласовать? Покупка и продажа такого жилья

Согласно , за самовольную перепланировку наказывается собственник жилья или его наниматель (по договору соцнайма или использования социального жилфонда).

Факт незаконного переустройства квартиры устанавливает сотрудник Жилищной инспекции в ходе проверки. На виновника накладывается административная ответственность, предусматривающая штрафные санкции:

    2000-2500 руб. — для физических лиц, проживающих в многоквартирных домах (); 1000-1500 руб. — на граждан, осуществивших незаконную перепланировку в домах иного типа (ст. 7.21 КоАП РФ); 4000-5000 руб. — на должностных лиц (); 40-50 тыс. руб. — на организации (ст. 7.22 КоАП РФ).

Внимание!

При причинении морального, материального или физического вреда другим жильцам возможна уголовная ответственность.

Собственник или наниматель (при социальном найме) переустроенного жилья должен вернуть его в прежнее состояние.

Если этого не произойдёт, Жилищная инспекция вправе инициировать судебное разбирательство. В результате квартира собственника продаётся с публичных торгов, с нанимателем расторгается договор соцнайма. Средства после продажи передают бывшему владельцу за вычетом штрафа (если он не был оплачен), расходов на осуществление решения суда с возложением на покупателя обязанности по возвращении жилья в прежний вид.
Средства после продажи передают бывшему владельцу за вычетом штрафа (если он не был оплачен), расходов на осуществление решения суда с возложением на покупателя обязанности по возвращении жилья в прежний вид.

Перепланировку возможно сохранить только по решению суда.

Штраф взимается при любом исходе, даже если изменения впоследствии будут узаконены.

Условия кредитных договоров финансовых учреждений запрещают проведение перепланировки в ипотечной квартире. При намерении переустроить жильё следует учитывать: Банковский служащий вправе посетить квартиру, приобретённую в ипотеку, и проверить её техническое состояние — это условие прописывается в кредитном договоре.

Могут ли признать недействительной сделку купли-продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

К перепланировке или переоборудованию квартиры следует относиться максимально серьёзно.

Многие начинают ремонт в квартире не думая о том, что их дизайнерскую планировку сначала нужно согласовать в государственной жилищной инспекции (ГЖИ).ГЖИ осуществляет надзор за жилищным фондом, также ведёт лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. У данного государственного органа имеются серьёзные полномочия, оно вправе осуществлять проверку квартир на наличие неузаконенной перепланировки и выносить предписания, вместе со штрафами.ГЖИ также может обратиться в суд с иском к собственнику жилого помещения, с требованием о принудительной продажи квартиры, в случае, если владелец недвижимости не исполняет требования ГЖИ и не восстанавливает переделанную квартиру.Именно поэтому практически каждый покупатель, перед тем как он купить квартиру, задаёт её владельцу вопрос, а имеется ли перепланировка.Для чёткого понимания ситуации, требуется наличие поэтажного плана и экспликации.

Имея данные документы, можно определить наличие или отсутствие нарушений. Если информация о перепланировке есть в базе Росреестра, то скорее всего переход права собственности не зарегистрируют. А если такой информации нет, а перепланировка несогласованная имеется?

В таком случае, конечно, сделку сделать можно, но нужно учитывать определённые нюансы.Покупатель всегда должен знать, что он покупает квартиру с неузаконенной перепланировкой.

В противном случае, такая сделка может сулить всем сторонам проблемы. Покупатель будет разочарован в покупке, а продавец, возможно, получит исковое заявление от покупателя, с требованием, например, уменьшить стоимость квартиры, на стоимость её ремонта. В крайнем случае, сделку вообще могут признать недействительной.В соответствии со статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной.

В крайнем случае, сделку вообще могут признать недействительной.В соответствии со статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной.

Обманом считается также умолчание о существенных обстоятельствах.Если продавец не сообщил покупателю о перепланировке в квартире, то это можно считать как умолчание о существенных обстоятельствах. Покупатель вправе оспорить сделку и потребовать у продавца компенсации своих убытков.

Поэтому я рекомендую брать с покупателя расписку, что он извещён продавцом о перепланировке в квартире, и согласен её приобретать в данном техническом состоянии.Судебная практика. Решение № 2-2211/2016 от 22 июня 2016 г.

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

2 ст.

7.21 КоАП РФ следующий:

    Для обычных граждан – 2 000, но чаще 2 500 рублей; Для должностных лиц – 4 000 или 5 000 рублей; Для организаций, а также ИП без юр лица – 40 000 или 50 000 рублей.

    И это в том случае, если от неузаконенной перепланировки не нанесён ущерб.

    Бывает, что купили квартиру, а через неделю из-за строительных нарушений в ванной прорвало стояк и затопило соседей. Возмещать ущерб придётся из собственного кармана. Даже если жильё застраховано – это не считается страховым случаем.

    Предписание узаконить перепланировку Наравне со штрафом, могут обязать узаконить перепланировку. То есть сообщить о ней в жилинспекцию или отдел архитектуры. Например, если изменения в квартире не угрожают целостности здания, не «нагружают» несущие стены и не создают неудобств соседям.

    Собственнику придётся заказывать техническое заключение и обмеры, а затем сдавать документы в МФЦ и приглашать межведомственную комиссию.

    Да, в деньгах это не дёшево, но зато перепланировка приобретает законный вид. В будущем квартиру можно будет продать без всяких проблем.

    На заметку! Если у вас туалет над спальней соседа, демонтирован вентиляционный короб или проём в несущей стене – ни о каком узаконивании речи быть не может. Такая перепланировка не отвечает СНиПам, и согласовать её нельзя.

    Устранение нарушений Предписание выносят жилищные инспекторы, которые установят факт нарушения и невозможности узаконить переделки.

    Исполнять требование – обязательно. В противном случае новому собственнику квартиры грозят куда более серьезные санкции. Надзорный орган обращается в суд, а дальше последует уже судебное предписание.

    Если и его игнорировать, то можно остаться без жилья.

    Риск остаться без жилья Да, суд имеет право принять решение о продаже жилья с неузаконенной перепланировкой «с молотка».

    Но этому предшествуют: Предписание жилищной инспекции об устранении нарушений в установленные сроки.

    Неисполнение собственником обязательных распоряжений.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой в 2020 году

14 июня 20202,8 тыс. прочитали3,3 тыс. просмотров публикацииУникальные посетители страницы2,8 тыс.

прочитали до концаЭто 84% от открывших публикацию2 минуты — среднее время чтенияПричин для перепланировки может быть множество: неудобное изначально расположение помещений, желание расширить пространство, снеся лишние стены, или наоборот, выделить маленькие, но личные комнаты.

Любое из этих вмешательств в архитектуру здания должно быть согласовано и одобрено соответствующими госорганами, даже если планировка в квартире изначально «свободная».перепланировка квартирыТеоретически, проверять, сделал ли владелец жилья перепланировку, или оставил все как есть, никто не придет, поэтому многие «забывают» про необходимость беготни по инстанциям.

Но при продаже такого жилья неизбежно возникнут проблемы, потому что наличие архитектурных изменений обязательно станет явным.

Можно ли продать квартиру, где перепланировка не узаконена должным образом?В законе «О защите прав потребителей» четко прописано, что любая перепланировка должна быть узаконена, но есть нюанс: узаконить можно не любую перепланировку. Непонятно? Объясняю. Государственные органы дадут добро только в том случае, если предложенный владельцем жилья проект отвечает разным санитарным, противопожарным и строительным нормативам. Например, сносить несущие стены никто не позволит.

Если хозяин квартиры просто поленился тратить время на согласование перепланировки, его жилье перестало быть «юридически чистым», а значит, при продаже у него могут возникнуть сложности:

  • Росреестр может отклонить заявление о регистрации права собственности, если заметит нестыковку в документах;
  • Стоимость квартиры с неузаконенной перепланировкой в среднем на 10% ниже среднерыночной, ведь новому владельцу придется пройти все круги узаконивания;
  • Если владельцу удалось скрыть факт перепланировки, но новый собственник узнает об этом, он может на законных основаниях расторгнуть сделку.

С точки зрения юридических документов, незаконная перепланировка – это вмешательство в конфигурацию помещения, которое не соответствует положениям закона и потому им не допускается.

БТИ откажет в разрешении, если:

  • Была расширена площадь комнаты за счет присоединения лоджии;
  • Радиаторы отопления вынесены на лоджию;
  • Снесены или частично разрушены несущие стены;
  • Помещение не соответствует нормативам безопасности;
  • Комнаты потеряли пригодность для проживания;
  • Было совершено вмешательство в инженерные коммуникации, например, в вентиляционную систему.

Поскольку получить разрешение на такие действия не получится, у владельца жилья есть только один выход: он обязан вернуть квартире первоначальное состояние. В противном случае не получится.

Можно попробовать подать в суд с целью доказать, что перепланировка не нарушает конституции здания, но шанс выиграть дело довольно мал.

Если у владельца нет никакого желания ходить по инстанциям, но продать квартиру он планирует, следует идти по пути честности: снизить цену за недвижимость и предупредить покупателя о перепланировке, которую ему придется регистрировать самостоятельно.

В договоре прописывается стоимость квартиры с учетом скидки за перепланировку и то, что покупатель принимает на себя ответственность за ее узаконивание.

У покупателя сложности с покупкой подобного жилья могут возникнуть в том случае, если он приобретает квартиру за счет ипотечного кредита. Банки редко соглашаются выделить средства на «проблемные» объекты, где что-то оформлено недолжным образом.

Интересные статьи:

PRO новостройку +7 800 301-79-56

Дальше заключение договора купли-продажи проходит по стандартной схеме.

В самых сложных случаях при продаже жилья БТИ может потребовать вернуть обстановку внутри квартиры в изначальное состояние. Подобное решение выносится относительно категорически неприемлемых изменений, приносящих вред другим квартирам дома.

Продажа и покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку.

Банки начали снисходительно относиться к недвижимости с самовольной перепланировкой. Особенно если в дальнейшем нет препятствия для ее законного оформления. В таком случае договор с покупателем заключается в стандартном режиме, но кредитодатель обязывает заемщика оформить все бумаги по перепланировке в течение 6 месяцев со дня покупки.

Перед покупкой объект осматривает аккредитованный оценщик от банка. Если преобразования жилплощади нерадикальные, специалист одобряет прием жилья в качестве залога по ипотеке.

  1. Справка из домовой книги с перечнем всех прописанных жильцов.
  2. Свидетельство права собственности (договор наследования, приватизации, купли-продажи).
  3. , кто прописан на жилплощади. Оно обязательно заверяется в ТСЖ.

Допустим, что вы решили объединить туалет и ванную, несколько задевая сантехнический шкаф.

Снос не несущей стены в пределах санузла допускается. Но по второй части (трансформации с сантехническим оборудованием, которые могут сказаться на исправности такового во всем доме) нужно согласование со всеми жильцами, жилищной комиссией.

При отсутствии согласия, суд однозначен – отказ от узаконивания.

Вариант второй: законодательство не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой.

Однако в документации появится обременение для будущего владельца: узаконить или вернуть обстановку в первоначальный вид. На этот счет есть в законе приписка, позволяющая новому собственнику вернуть жилье продавцу и отсудить заплаченные средства за вычетом судебных издержек.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Опытные риелторы говорят, что такие жилые помещения теряют в цене до 20%.Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора.

Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается.

Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок.

В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц.

Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры.

В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Сибирский порталновостроек и недвижимости 20159 27 июня 2019 г. Оформление недвижимости По статистике, треть выставленных на продажу квартир имеют не оформленную по закону перепланировку.

Обычно собственники задумываются о том, чтобы узаконить сделанные изменения, только когда приходит время продавать квартиру.

Нужно или нет заниматься согласованием перепланировки перед продажей квартиры?

Все зависит от того, какой покупатель заинтересуется вашим объектом.

Если сделанная перепланировка его полностью устраивает и для покупки он использует наличные, покупатель зачастую просто соглашается купить квартиру, как есть. На регистрацию прав в Росреестре неузаконенная перепланировка никак не повлияет. Если с документами на квартиру все порядке, если из них не видно наличие в квартире перепланировки, Росреестр зарегистрирует на покупателя переход права.

Но, соглашаясь купить такую квартиру, покупатель принимает на себя определенные риски. В случае возникновения проблем отвечать за проведенные в квартире изменения придется уже ему.

Другое дело, если покупатель берет ипотечный кредит. В таком случае, перед тем как выдать ипотеку заемщику, банк оценит предмет залога, проведет проверку квартиры. На объект выезжает оценщик, который обязательно сравнит существующую планировку квартиры с тем, что зафиксировано в техническом паспорте.

Так банку становится известно о наличии в квартире перепланировки.

Наличие не оформленной официально перепланировки еще не означает, что такую квартиру невозможно купить в ипотеку. В последнее время банки существенно смягчили свои требования к квартирам с неузаконенными перепланировками. Только если изменения очень серьезны, нарушают строительные нормы и представляют угрозу для конструкций здания, относятся к перепланировкам, на которые наложен запрет, банк не согласует квартиру для покупки.

На покупку с другими перепланировками дадут одобрение. Важно, чтобы уже сделанные изменения могли быть узаконены в дальнейшем. При этом банк зачастую просит покупателя написать обязательство узаконить сделанную перепланировку в определенный срок.

Как правило, на это дается шесть месяцев.

Но за тем, как обязательство выполняется, никто не следит. Исполнить его от нового собственника квартиры потребуют только в одном случае: если заемщик допустил серьезную просрочку при выплате ипотечного кредита и квартиру приходится продавать.

Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно.

Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры. Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование.

Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра. Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики.

При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.

Покупатель может годами жить в квартире с неузаконенной перепланировкой без всяких для себя последствий.

Но если о перепланировке станет известно администрации, отвечать за проведенные в квартире неузаконенные изменения придется уже ему, хотя они могли быть выполнены прежним владельцем. Согласно части 2 статьи 7.21 КОАП, штраф за самовольную перепланировку составляет 2–2,5 тысячи рублей. Кроме уплаты штрафа администрация потребует вернуть квартире первоначальный вид, который зафиксирован в техническом паспорте.

Тогда, чтобы сохранить уже сделанные изменения, владельцу придется обращаться в суд. Узаконить уже выполненную перепланировку можно только в суде. Владельцы жилья не всегда понимают, является ли то, что они сделали во время ремонта, перепланировкой.

В целом к перепланировке не относится все то, что не меняет конфигурацию квартиры, зафиксированную в техническом паспорте. Такие работы можно проводить, не получая на них специального разрешения администрации, и их не нужно потом узаконивать.

  • Замена дверей и окон, если при этом вы не меняли проемы.
  • Увеличение высоты дверного проема, при условии что ширина проема осталась прежней.
  • Замена инженерного оборудования на аналогичное тому, что было установлено первоначально. Но если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую или установить вместо ванны душ, эти изменения уже являются переустройством, и их придется согласовать.
  • Не относится к перепланировке демонтаж и монтаж встроенных шкафов. Убрать встроенный шкаф в квартире, не получая на это разрешения, можно, если в содержащейся в техническом плане квартиры экспликации помещения он указан в качестве встроенного шкафа. Если в документах он назван кладовой или подсобным помещением, тогда его демонтаж потребует согласования.
  • Не является перепланировкой остекление балкона. К перепланировке относятся те работы, которые проводятся внутри помещения. А остекление — это изменение, затрагивающее фасад здания, согласовывать его нужно не в рамках перепланировки и только в том случае, если у жилого дома есть утвержденный паспорт фасада.

12.05.20 03.05.19 10.09.18 14.09.19 19.06.19 Теги: © Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru Новости по теме НОВОСТИ ПО РУБРИКАМ «Сибдом» в соцсетях г. Красноярск, ул. Железнодорожников, 17, офис 310 тел.: (391) 269-90-11 Свидетельство о регистрации Эл № ФС77-69754, выдано 05.05.2017г.

Роскомнадзором. При использовании материалов Sibdom.ru активная ссылка на источник обязательна. 0+ Ваш IP-адрес — 195.216.155.226 © ООО «Сибдом», 2001—2021

Могут ли мне предъявить претензии по неузаконенной перепланировке квартиры?

Согласно действующему жилищному законодательству, собственник жилого помещения, которое было переустроено или перепланировано без необходимого по закону согласования, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок.В случае, если орган, осуществляющий согласование переустройства жилого помещения, вынесет предписание о приведении жилого помещения в прежнее (первоначальное) состояние, ответственность за неисполнение данного требования возлагается на собственника жилого помещения.

В то же время если его нынешний владелец не производил перепланировку, он вправе потребовать с бывшего собственника через суд возмещение убытков, доказав, что перепланировка – дело рук бывшего хозяина квартиры. Для этого могут быть использованы различные доказательства: показания свидетелей, переписки, судебная экспертиза и т.п.У собственника есть право требовать устранение всяких нарушений своего права. По таким требованиям срок исковой давности составляет 3 года.

Он начинает отсчитываться не с момента перепланировки, а с того момента, когда собственник узнал о нарушении своего права.Статья 475 ГК РФ предусматривает обязанность продавца сообщать покупателю достоверную информацию о продаваемом товаре и его недостатках и фиксировать такое уведомление письменно.Ответственность по всем совершенным в квартире перепланировкам несет действующий правообладатель. Предъявит ли он регресс бывшему владельцу, который физически совершил перепланировку и не зарегистрировал ее, – вопрос к нему.

Он может подать в суд, но перспективы такого дела весьма сомнительны.В договоре купли-продажи, как правило, прописываются все положения о том, что объект осмотрен, и покупатель согласен с текущим состоянием квартиры.

Подписывая данный договор, новый правообладатель берет на себя и несет за объект недвижимости всю дальнейшую ответственность. Поэтому если вы не составляли заявление с подтверждением того, что в данной квартире вами была произведена перепланировка и, в случае предъявления претензий, вы готовы урегулировать связанные с этим вопросы самостоятельно, повода для волнений нет.Претензии могут быть предъявлены, но уже только со стороны самого покупателя вашей квартиры. Главным последствием, в соответствии с гражданским законодательством, является расторжение договора купли-продажи квартиры в судебном порядке.

Но такая возможность ставится законодателем в зависимость от результатов незаконной перепланировки и характера технических изменений помещения. В данной ситуации применяются положения статьи 475 ГК РФ, в которой говорится, что, если продавец передал покупателю недвижимость ненадлежащего качества, и эти недостатки не были прописаны в договоре купли-продажи, покупатель имеет право на свое усмотрение требовать:

  1. соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
  2. безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

Если необходимо устранение обнаруженных и не оговоренных в договоре купли-продажи недостатков, необходимую сумму можно взыскать с продавца в судебном порядке. В случае, если перепланировка не нарушала установленных законом предписаний и стандартов строительных норм, а также не требуется несоразмерных затрат на устранение несоответствий или узаконивания, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры нет.

Здесь делается упор на внимательность покупателя при осмотре помещения перед его покупкой.

Если осмотр произведен не был или покупатель проявил беспечность и не обратил внимания на существенные изменения и несоответствия техническому плану помещения, это остается на «совести» покупателя, и все расходы он будет нести самостоятельно.В ситуации, когда перепланировка повлекла нарушение строительных норм, предписаний и стандартов, а также требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение таких нарушений, есть основания для расторжения договора купли-продажи или же применение одного из требований из статьи 457 ГК РФ.

Одним из ярких примеров такой незаконной перепланировки, которая может повлечь расторжение договора, является изменение расположения санузла и перемещение его над жилым помещением находящейся снизу квартиры (например, над спальней или залом).Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

MrHamster/DepositphotosГражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора.

Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки.

То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.Покупатель может расторгнуть договор, но лишь в случаях, когда лишается того, на что имел право рассчитывать при покупке объекта (ст. 450 ГК РФ). Например, если уже после приобретения квартиры выяснится, что из-за утаенных продавцом перепланировок ценность квартиры значительно уменьшилась, то покупатель вправе по суду требовать расторжения договора и возврата денег. Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и судебная практика требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой.

Другими словами, если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим ее состоянием, то все риски несете именно Вы (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13). Отсюда следует, что по причине неузаконенного объединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения такого договора судом крайне мала (1%).Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения. Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной.

Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования. Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку.

Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние. Все это может повлечь за собой значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.Объединение кухни с лоджией является, с точки зрения ст.

25 Жилищного кодекса РФ, перепланировкой, так как такое объединение меняет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.Проект такой перепланировки, в соответствии со ст.

26 ЖК РФ, должен быть согласован с администрацией города Химки; на его выполнение должно было быть получено разрешение. Окончание работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.Перепланировка, произведенная без соблюдения этих процедур, является самовольной и несет за собой риски и для собственника, который эту перепланировку осуществил, и для последующих покупателей.Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки. Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние.

Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.Чтобы избежать такого развития событий, необходимо привести кухню квартиры в прежнее состояние.