Классификация торговой недвижимости knight frank



Классификация торговой недвижимости knight frank

Дискуссия: Как классифицировать элитное городское жилье


Создание единой современной классификации элитного жилья важно для девелоперов, консультантов, риэлторов и, конечно, для наших покупателей. Наталья Дабсон, директор по развитию департамента элитной недвижимости компании Paul’s Yard:- Классификацию объектов жилой элитной недвижимости разработали риэлторы, и, если в коммерческой недвижимости все пришли к общей систематизации (класс А, В, С) то в жилой этого нет — каждый застройщик самостоятельно определяет уровень возводимого дома. Мы обычно работаем с такой классификацией домов: люкс, премиум, «бизнес» и массовое жилье. Люкс — это в первую очередь расположение в одном из районов первой категории — Остоженка, Патриаршие пруды, Замоскворечье, Плющиха-Хамовники, Тверская, это малоквартирность — до 35 квартир, наличие подземного паркинга, минимум 2 м/м на квартиру, это развитая инфраструктура, высокий уровень безопасности, огороженная территория, высокие потолки, панорамное остекление, соблюдение норм инсоляции, камины и эксплуатируемая кровля в пентхаусах, современная инженерия, отделка холлов из натурального дерева и камня.

Премиум-класс — это дом, расположенный в центре, на юго-западе, западе, севере, непосредственно рядом с зелеными зонами столицы, с большой огороженной территорией, удобным паркингом, развитой инфраструктурой.Эталоном недвижимости класса люкс среди новых элитных домов стал «Гранатный, 6» (KFS-group); таким проектом станет выходящий на рынок ЖК KnightsBridge. В эту категорию, по моему мнению, не попадут такие проекты, как «Садовые кварталы» — ну, не может быть люксовым целый мини-город!

— и даже такой хороший и всеми любимый проект, как «11 Станиславского», из-за своего расположения и многоквартирности. Эти проекты относятся к категории премиум.Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed:- В одном и том же сегменте есть дома настолько разные, что их принадлежность к одной категории вызывает вопросы. Как показала недавняя премия Urban Awards, на рынке нет единодушного мнения в отношении ранжирования новых проектов.

В I квартале 2021 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 52 млрд руб.

Ожидается, что в 2021 году и в следующие несколько лет основную активность на российском рынке инвестиций в недвижимость будут формировать локальные игроки, а доля вложений зарубежных инвесторов не будет превышать 10% от общего объема инвестиций.В I квартале 2021 года изменения ставок капитализации во всех трех сегментах недвижимости не зафиксировано. На текущий момент они находятся в диапазоне 10-11% для премиальных складских активов Москвы и Московского региона, для премиальных офисных объектов показатель равен 9-10%, для торговых объектов держится на уровне 9,5-11%.

Стоит отметить, что подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации является стремлением к соблюдению общих рыночных тенденций. Тем не менее, в рамках текущего рынка ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую и меньшую сторону, особенно относительно торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк.Алексей Новиков отмечает: «Несмотря на прогнозируемое 30-процентное падение рынка в 2020 году, результаты прошлого года оказались более позитивными для рынка инвестиций России. Системные изменения отдельных сегментов уже привели к трансформации привычной структуры инвестирования, смещая интерес игроков в сторону складских и логистических объектов.

В 2021 году на фоне общего восстановления экономики мы ожидаем постепенного роста инвестиционной активности в целом. В зависимости от темпов восстановления экономики годовой показатель может составить порядка 270-290 млрд руб., таким образом, мы прогнозируем рост на уровне 5-12%.

К концу первого полугодия со снятием ограничений не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах России, сформируется более четкий вектор поведения инвесторов, что позволит прозрачнее оценить потенциальные итоги текущего года».

Аналитики Knight Frank выявили 5 главных трендов на рынке торговых центров

К тому же стоит отметить, что в I квартале 2019 года открылся ТРЦ XL Family Outlet – проект реконцепции ТРЦ XL на Ярославском шоссе.

Реконцепция•Аналитики Knight Frank отмечают, что продолжается кампания крупнейших девелоперов по реновации существующих торговых объектов с целью продления «срока жизни» своих проектов и привлечения новых потребителей: девелопер Crocus Group приступил к реновации ТРЦ «Vegas Каширское шоссе», ФПК «Гарант-Инвест» проводит реконцепцию ТРК «Перово Молл», приобретенного в декабре 2021 года, ГК «Ташир» до конца года планирует закончить работы по ротации арендаторов в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе, Fort Group проводит комплексную реновацию ТРЦ «Золотой Вавилон», заканчивается реновация московских торговых центров «МЕГА», до конца лета планируется открытие проекта редевелопмента от ADG Group – кинотеатра «Ангара», анонсирована реконструкция СК «Олимпийский» компанией «Киевская площадь» (в составе обновленного объекта планируется торговый центр). •По словам Евгении Хакбердиевой, директора департамента торговой недвижимости компании Knight Frank, улучшение качественных характеристик торговых центров является ответом девелоперов на изменившиеся запросы со стороны посетителей – современному потребителю не интересно посещать торговый центр только с целью «купить», ведь это проще сделать, не выходя из дома благодаря онлайн-магазинам и маркетплейсам. Покупатель ищет не только товар, но и нематериальный потенциал локации: впечатления, положительные эмоции, возможности саморазвития.

По этой причине ключевым акцентом реновации является расширение и наполнение различными форматами зон общественного питания и развлечений, в отдельных объектах проводится масштабная ротация арендаторов. Помимо вышеперечисленного, внимание уделяется таким деталям, как освещение, благоустройство и декорирование зон общего пользования, создание дополнительных общественных пространств – лаунж-зон и зон для проведения мероприятий различного характера (мастер-классы, лектории, фестивали, театральные постановки и т.п.).

Уже не А-класс: что не так с классификацией офисов

В последнее время участники рынка все чаще говорят о том, что классификация офисных объектов, принятая Московским Исследовательским Форумом (в составе которого – аналитические подразделения крупнейших консалтинговых компаний: CBRE, Colliers, Cushman&Wakefield, JLL, Knight Frank), устарела и требует пересмотра.

И к тому есть ряд объективных причин.

Для начала, следует вспомнить историю классификации офисов. В 2002 году, когда уже появлялись первые качественные офисные объекты, на рынке не были еще определены «правила игры»: что именно считать качественным объектом, как и какие показатели учитывать, какие требования предъявляют крупные, в первую очередь иностранные, арендаторы.

Классификация тогда была принята вместе с рядом определений основных понятий (общий объем предложения, объем поглощения, доля вакантных площадей и т.д.) на основании международного опыта и состояла из 20 пунктов. Для класса А было обязательным выполнение 16 из 20 критериев, для класса B – 10 из 20, для класса С – 8 из 20. На тот момент общий объем предложения на рынке составлял около 3 млн кв.

м, из них 1,2 млн в классе А. Сейчас, спустя 17 лет, эти параметры кажутся обязательными и привычными: 1.

Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система управления зданием) 2. Профессиональное управление зданием 3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение 4.

Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог 5. Подвесные потолки 6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2,7 м 7.

Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами) 8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки) 9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение 10.

Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд 11.

Подземная парковка 12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования 13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания 14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12% 15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании 16.

Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании 16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания.

Мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв. м полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения 17.

Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв. м 18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание 19.

Кафетерий /столовая для сотрудников и другие удобства 20. Глубина этажа от окна до окна не более 18—20 метров В 2006 году, когда общий объем рынка увеличился почти в 2 раза до 6,2 млн кв.

м (из них около 2,2 млн в классе А), классификация была уточнена и приобрела вид, похожий на современный. Появилось деление на классы А, B+ и B- и шесть разделов: инженерные системы, конструктивные особенности, местоположение, парковка, собственность, управление зданием и услуги для арендаторов.

Фрагмент классификации классификации офисных объектов, принятой Московским Исследовательским Форумом С ростом объемов рынка повышается и доступный для анализа объем информации.

Тем не менее, до сих пор ряд параметров проверить и оценить объективно довольно сложно. Поэтому в 2013 году изменения не были кардинальными: некоторые критерии были уточнены, появились рекомендательные параметры (например, «зеленые сертификаты»), однако классификация уже содержала элементы, позволяющие объективно оценить здание и отнести его к определенному множеству.

Поэтому в 2013 году изменения не были кардинальными: некоторые критерии были уточнены, появились рекомендательные параметры (например, «зеленые сертификаты»), однако классификация уже содержала элементы, позволяющие объективно оценить здание и отнести его к определенному множеству.

Важно, что с этого момента в рамках Форума был установлен ежеквартальный обмен информацией об объектах строительства и в качестве объема ввода в эксплуатацию стало приниматься единое значение для всех 5 компаний (правило действует до сих пор).

Сыграла свою роль и децентрализация офисного рынка. Если в 2003 году под «границами офисного района» предполагалось Садового кольцо, то уже в 2005 году начали появляться бизнес-парки, а к концу 2019 года основную долю в общем объеме предложения стали занимать объекты, расположенные за пределами ТТК. В таких условиях, несмотря на сопоставимое качество объектов и возможность формально отнести их к одному классу, мы можем наблюдать различие в ставках аренды почти в 3 раза.

На текущий момент в Москве около 180 объектов класса А (4,4 млн кв. м) и 1300 объектов класса B (12,3 млн кв. м). Среди 1,9 млн кв. м, находящихся в стадии строительства, 60% расположены за ТТК.

С учетом развития города, транспортной сети, ограничений на строительство в центральной части, будут появляться новые точки роста.

Изменяется и качество строительства. По-прежнему есть высококлассные объекты, построенные 10 лет назад и более, которые с учетом грамотной эксплуатации не уступают объектам нового строительства, но есть и ряд объектов, устаревших морально и физически. Процесс пересмотра классификации Исследовательским форумом уже начался, прошли первые обсуждения.
Процесс пересмотра классификации Исследовательским форумом уже начался, прошли первые обсуждения.

В целом, планируется ряд преобразований, дополнение рекомендательных параметров, уточнение формулировок. Например, сейчас в качестве рекомендуемой инфраструктуры помимо магазинов, химчистки и т. д. был указан также газетный киоск, что, очевидно, не вполне актуально в 2020 г.

Через некоторое время Форум вернется к вам с обновленной классификацией.

Читайте интересные материалы на нашем канале в

Knight Frank: итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости Москвы

Общий уровень вакансии достиг 11%, что на 4,9 п.

п. больше показателя 2019 года.

  • Сохраняется высокий уровень вакансии в большинстве объектов, открытых в 2020 году – в некоторых он достигает 40%, что соответствует тренду последних лет, когда торговые центры вводятся с большой долей свободных площадей и активно заполняются в течение первых двух лет.
    1. В IV квартале 2020 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ остался в прежнем ценовом диапазоне относительно предыдущего квартала. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ставки аренды снизились под влиянием мер по предотвращению пандемии и экономического кризиса. Во II квартале 2020 года они сократились на 25% относительно границ диапазонов базовой арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи с небольшой площадью помещений по сравнению с прошлым годом и I кварталом текущего года. Максимальные базовые ставки аренды, несмотря на определенное снижение, также приходятся на помещения в зоне фуд-корта, предприятия общественного питания и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 120 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.

    Профиль арендатора Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год* % от ТО Гипермаркет (>7 000 м²) 0–8 000 1,5–4 DIY (>5 000 м²) 0–6 000 4–6 Супермаркет (1 000–2 000 м²) 8 000–18 000 4–6 Супермаркет (450–900 м²) 18 000–35 000 6–6 Товары для дома ( 0–10 000 6–10 Бытовая техника и электроника (1 200–1 800 м²) 6 000‒15 000 2,5–5 Спортивные товары (1 200–1 800 м²) 6 000‒12 000 6–8 Детские товары (1 200–2 000 м²) 6 000‒12 000 7–9 Операторы торговой галереи: Якоря более 1 000 м² 0–12 000 4–12 Мини-якоря 700–1 000 м² 0–14 000 6–12

    Компании «Большой четверки» обновили классификацию бизнес-центров в Санкт-Петербурге

    Аналитики компаний «Большой четверки» (Colliers International, JLL, Knight Frank St Petersburg и Maris в ассоциации с CBRE) пересмотрели существующие параметры классификации бизнес-центров.

    Это первое обновление за 10 лет. Новые реалии рынка офисной недвижимости, новые требования, которые арендаторы предъявляют к помещениям – все это нашло отражение в документе.

    Несмотря на то, что большинство критериев ужесточили, ряд параметров, напротив, изменили в сторону послабления. «С 2008 года – времени, когда была создана первая классификация современного офисного предложения Санкт-Петербурга – рынок значительно изменился как количественно, так и качественно.

    За этот период количество офисных объектов в городе увеличилось более чем вдвое: было введено свыше 2 млн кв.

    м, сформировались новые деловые районы, в частности Московский проспект и зона Пулково. Измененная классификация призвана стать ориентиром в первую очередь для собственников и девелоперов, планирующих в Петербурге строительство новых офисных зданий. Она носит рекомендательный характер», — отмечают аналитики «Большой четверки».

    Требования разделены на несколько категорий: местоположение, парковка, инженерия, конструктив, собственность, управление и сертификация. В сумме изменения коснулись 21 параметра, подробнее о них ниже.

    Для объективной оценки локации и транспортной доступности офисных объектов удаленность здания от ближайшей станции метро, согласно новой классификации, рассчитывается исходя из фактического расстояния (не более 1,2 км) вместо времени в пути (10-15 минут ходьбы). Помимо этого, для удаленных от метро бизнес-центров уточнено время ожидания шаттлов: 5-15 минут в утренние и вечерние часы пик.

    Данные требования являются обязательными для классов A и B+, для класса B – факультативными.Одним из важнейших параметров, на который обращают внимание арендаторы офисов, является наличие парковки и обеспеченность машино-местами.

    Для объектов класса А ужесточено требование по организации паркинга: он должен быть либо подземным, либо многоуровневым наземным с крытым переходом к офисному зданию, обеспечивая таким образом комфорт передвижения резидентам и гостям бизнес-центров.

    Параметр организованной охраняемой парковки сохранен в качестве обязательного в классе B+ и факультативного в классе B.

    При этом показатель обеспеченности офисных объектов парковочными местами был снижен для центра Санкт-Петербурга в соответствии с реальной практикой рынка: ограниченное пространство для девелопмента и высокие затраты при организации многоуровневого подземного паркинга делают существующие нормы практически невыполнимыми. В результате для исторического центра города (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районы) норма обеспеченности машино-местами понижена с 1/100 до 1/150, что соответствует не менее чем 1 месту на 150 кв. м арендопригодной офисной площади.

    Для остальных районов, которые в новой классификации объединены в одну группу, – не менее 1/80.В новой классификации офисных зданий были изменены требования к техническим параметрам, касающимся инженерного оснащения.

    В связи с развитием бизнеса, в том числе IT-индустрии, и спецификой требований, предъявляемых к организации офисного пространства и вспомогательных помещений (серверных комнат), были ужесточены нормы систем вентиляции и кондиционирования, электроснабжения, пожарных систем и систем безопасности.

    В частности, система принудительной вентиляции стала обязательной для всех классов.Отдельного внимания были удостоены конструктивные особенности офисных зданий. Требования к планировочным решениям, глубине этажа, допустимой нагрузке на межэтажные перекрытия также пересмотрены. Изменены требования к шагу колонн, что способствует организации более открытой и эффективной планировки этажа.Важным дополнением к системе классификации офисов стал раздел «Сертификация», появление которого свидетельствует о растущем внимании делового сообщества к вопросам энергоэффективности.

    Изменены требования к шагу колонн, что способствует организации более открытой и эффективной планировки этажа.Важным дополнением к системе классификации офисов стал раздел «Сертификация», появление которого свидетельствует о растущем внимании делового сообщества к вопросам энергоэффективности. Новый пункт носит рекомендательный характер для бизнес-центров всех классов в части их соответствия международным и российским стандартам экологической эффективности зданий (BREEAM, LEED, Green Zoom).Ряд существенных обновлений в документе коснулся вопросов управления зданием. Так, наличие управляющей компании становится обязательным для всех бизнес-центров класса B.

    При этом для классов А и В+ условия немного смягчаются, в частности трехлетний опыт работы перестает быть обязательным критерием при выборе УК.

    В бизнес-центрах класса В+ к управляющей компании не предъявляется дополнительных требований, а в объектах класса А могут работать операторы, управляющие несколькими офисными зданиями или обладающие соответствующим международным опытом. Также из нововведений — организация ресепшн и места ожидания в бизнес-центрах класса В+, ранее этот параметр был неприменим для подобных объектов.

    Для объектов класса В требование будет носить факультативный характер, в то время как ранее оно было неприменимо.Новые нормы классификации бизнес-центров Санкт-Петербурга вступают в силу с момента публикации 26 сентября 2021 года.

    О краткой классификации недвижимости

    Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громозкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров.

    При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала. В то же время рядовой продавец или покупатель недвижимости может утонуть в количестве факторов и их понимании, или просто махнуть рукой и не тратить время и силы на то, чтобы просто разобраться в приведенных факторах, не являясь профессиональным архитектором или строителем.

    Специалисты компании «Сибирский оценщик» поставили перед собой цель разработки краткой, емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включала бы в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Ведь именно принцип существенности неоднократно повторяется в новых Федеральных стандартах оценки. Задача состояла в том, чтобы разработать вариант краткой и понятной классификации объектов трех секторов рынка: офисные, торговые и складские объекты с точки зрения стоимости недвижимости, классификации, предназначенной помочь оценщиков в выборе объектов сравнения при проведении расчетов рыночной стоимости.

    В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.

    Для определения факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта, применен экспертный метод, применение которого упоминается в новых Федеральных

    Класс офиса A, B, C, D — что это и в чем их различия?


    Классы офисов A, B, C, DОфис – это не только «лицо» и визитная карточка компании.

    Качественное и современное помещение уже давно стало обязательным условием, на которое обращают внимание при трудоустройстве в Москве.

    Шкала классификации столичных офисов включает в себя четыре класса: A, B, C и D.Класс АВ основном московские офисы класса А находятся в пределах ЦАО в шаговой доступности от станций метро и рядом с ключевыми транспортными развязками.Данные бизнес-центры представляют собой новые здания или проекты реконструкции.

    Обязательно наличие вместительного охраняемого паркинга. Престижное офисное здание предусматривает разнообразную инфраструктуру для удобства арендаторов.Планировка помещений класса А – открытая, но при этом опен-спейс формат предусматривает наличие переговорных комнат и помещений разного назначения.

    Хороший уровень инсоляции поддерживают высокие потолки от 2,7 м и панорамные окна в пол.В зданиях класса А действуют новейшие противопожарные системы и централизованная система управления, а также круглосуточное видеонаблюдение. Все помещения оснащены эффективными системами вентиляции и отопления.Класс BОфисы класса B немного уступают премиальной категории. По сути, это более бюджетный вариант с максимальным сохранением комфортных условий.Офисы данного сегмента могут располагаться в отдалении от центра, но в локациях с хорошей проходимостью и близостью метро.

    Если путь до бизнес-центра занимает 15-20 минут, то обычно организовываются регулярные рейсы корпоративных шаттлов.Офисные помещения класса B находятся в проектах редевелопмента и в деловых кластерах, которые эксплуатируются более 7 лет. Здесь предусмотрена планировка кабинетно-коридорного и комбинированного типа.

    Среди плюсов: качественная отделка, проверенный телекоммуникационный провайдер и круглосуточная система безопасности.Обслуживанием в зданиях B+ занимается сторонняя управляющая компания и реже собственная служба эксплуатации, а для зданий категории B- привлекается компания на аутсорсе. Класс CОфисы категории C во многом схожи с классом B, но из-за несоответствия хотя бы одному-двум критериям они теряют в качестве.Офисы класса C находятся в зданиях, которые изначально не задумывались как деловые пространства, например, на территории бывших НИИ.

    Как правило, эти помещения располагаются далеко от транспортных развязок и имеют неудобный подъезд. Среди проблемных моментов: слабо развитая инфраструктура, неудобный паркинг, коридорно-кабинетная планировка.При лучшем раскладе может быть выполнен косметический ремонт фасада, интерьерный ремонт выполняется арендаторами.Класс DОфисы класса D считаются непрестижными, так как не отвечают международным требованиям. Помещения данной категории находятся в старых нежилых зданиях в спальных или труднодоступных районах, но есть и относительно солидные в зданиях бывших институтов.Главное преимущество класса D – существенная экономия.

    Однако стоит учесть, что скорее всего возникнет необходимость в капитальном ремонте.

    Классификация складов Knight Frank

    и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория. Расположение вблизи центральных магистралей.

    Профессиональная система управления. Опытный девелопер. Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.

    Автономная электроподстанция и тепловой узел. Железнодорожная ветка. Склады класса BОдно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.

    В случае двухэтажного строения, наличие достаточного количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 2000 кв.м.). Пол — асфальт или бетон без покрытия.

    Высота потолков от 6 метров. Наличие системы отопления.

    Наличие пожарной сигнализации и системы пожаротушения.

    Пандус для разгрузки автотранспорта. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

    Охрана по периметру территории.

    Телекоммуникации. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения. Наличие вспомогательных помещений при складе. Система вентиляции. Офисные помещения при складе.

    Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников. Автономная электроподстанция и тепловой узел.

    Железнодорожная ветка. Склады класса СКапитальное производственное помещение или утепленный ангар. Высота потолков от 4 метров. Пол — асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия. В случае многоэтажного строения, наличие грузовых лифтов/подъемников.

    Ворота на нулевой отметке. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей. Система вентиляции. Система отопления. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

    Офисные помещения при складе. Железнодорожная ветка. Пожарная сигнализации и система пожаротушения.

    Пандус для разгрузки автотранспорта.

    Охрана по периметру территории.

    Телекоммуникации. Наличие вспомогательных помещений при складе. Склады класса DПодвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

    Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей. Пожарная сигнализации

    Классификация коммерческой недвижимости

    Понимание классификации коммерческой недвижимости поможет при выборе объектов, их сравнении и оценке.

    Рынок недвижимости можно разделить на три группы: 1 . Жилая недвижимость – предназначена для постоянного проживания людей. 2. Индустриальная недвижимость — предназначена для промышленного производства и хранения товаров.

    3. Коммерческая недвижимость – предназначена для извлечения прибыли из бизнеса, посредством продажи товаров или услуг. Классификация офисной недвижимости Стандарты и требования к офисным помещениям формируют компании – пользователи недвижимости.

    Крупным компаниям и корпорациям, таким как Microsoft, IBM, Boeing и прочим нужны стандарты, позволяющие принимать решения о покупке или аренде помещений в условиях сложных и долгих согласований внутри организационных структур компаний. На основе этих требований, формируется классификация офисной недвижимости.

    При этом стоит отметить, что единой классификации, признанной во всем мире, на данный момент не существует. Это связано с большими различиями в градостроительных нормах и законодательстве, архитектуре, плотности застройки различных стран и городов.

    Актуальная классификация применительно к российском рынку недвижимости была разработана в 2021 году компаниями «большой четверки», работающими в сфере коммерческой недвижимости: Knight Frank, Colliers International, Maris, JLL.

    Эта классификация разделяет офисную недвижимость на три класса: А, В и С. Проясним отдельные характеристики: Наилучшее расположение – подразумевает расположение объекта в центре деловой активности (не обязательно в центре города); Отличная транспортная доступность – это возможность добраться с разных дорог на автомобиле, а также различным общественным транспортом.

    Эффективная (свободная) планировка – это помещения правильной формы с минимальным количеством несущих колонн. Глубина этажа не более 12 метров от окна до внутренней стены. Высота офисных помещений в центрах класса А — не менее 2,8 метров в чистовой отделке.

    Количество сервисов и услуг для арендаторов – наличиекафе, ресторана, магазина, химчистки, терминалов банков и прочее.

    Для БЦ класса А минимум шесть сервисов и услуг. Для класса B – кафе или ресторан + минимум одна услуга; Современные инженерные системы и коммуникации – это приточно-вытяжная вентиляция с контролем микроклимата, системы контроля доступа, ожидание лифта не более 30 секунд. Электроснабжение. Первая категория надежности -2 независимых ввода, источник бесперебойного питания, дизельгенератор.

    Вторая категория надежности – 1 ввод с источником бесперебойного питания. Фальшпол — вид поднятого пола для прокладки электрики, сетей связи с выходом под каждое рабочее место.

    Обеспеченность парковочными местами. Для БЦ класса А — 1 место на 80 – 150 кв.м., в том числе на открытом паркинге. При этом паркинг может быть платным.

    Один владелец здания и одна управляющая компания (для БЦ класса А) – Необходимо для сохранения концепции объекта и качественного управления и эксплуатации.

    При этом управляющая компания должна иметь опыт управления и эксплуатации БЦ не менее трех лет. Классификация торговой недвижимости Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

    Прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость Книга — концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки коммерческой недвижимости. Для кого написана и кому будет полезна эта книга:

    • Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
    • Собственникам бизнеса, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
    • Риелторам, которые хотят повысить экспертность в области работы с коммерческой недвижимостью.

    От того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его продать. При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии».

    В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических действий. Также в книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.

    Навигация по записям ← Предыдущая ЗаписьСледующая Запись →

    Пресс-релиз: Colliers Int., Jones Lang LaSalle и Knight Frank вводят новую классификацию офисной недвижимости

    В результате совместной работы «большой тройки» была выработана единая классификация объектов офисной недвижимости в Санкт-Петербурге, а также единые подходы к методологии исследования рынка. Данный аналитический продукт стал первой совместной работой трех международных консалтинговых компаний в рамках Санкт-Петербургского Исследовательского Форума.

    Новая классификация объектов офисной недвижимости основана на существующей московской классификации, разработанной Московским Исследовательским Форумом (Moscow Research Forum). В ходе работы консультанты трех компаний выделили основные требования для причисления зданий к классам А, В+ и В, существенно переработав данные критерии с учетом специфики рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга.

    В результате инженерные системы и конструктивные особенности бизнес-центров стали более приоритетными критериями по сравнению с фактором местоположения, подтверждая тенденцию к децентрализации офисного рынка Санкт-Петербурга и усиления значения уровня технического оснащения зданий. Принятая классификация офисных зданий в Санкт-Петербурге призвана сориентировать собственников, девелоперов, инвесторов на строительство в городе офисных зданий, соответствующих современному международному уровню. На Форуме было принято решение о том, что в ближайшее время будут созданы аналогичные классификации для сегментов складской и торговой недвижимости.

    Таким образом, у всех участников рынка появится набор общих критериев, позволяющих объективно оценить тенденции развития рынка, а также делать его прогнозы. Борис Юшенков, генеральный директор Colliers International, Санкт-Петербург:»Мы надеемся, что классификация Санкт-Петербургского Исследовательского Форума превратится в рабочий инструмент для многих девелоперов и арендаторов, как это стало в Москве с классификацией офисных зданий Московского Исследовательского Форума. Одна из целей классификации – быть ориентиром для создания новых проектов, учитывающих накопленный мировой опыт, растущие требования арендаторов и уровень развития офисного сектора Санкт-Петербурга.

    В этом году в Санкт-Петербурге ожидается резкий скачок в развитии сектора офисной недвижимости.

    К концу 2008 года общий объем офисных площадей класса А и В может составить более 1 млн кв.

    м – практически вдвое больше, чем есть на сегодняшний день. Это означает, что арендатор будет иметь возможность выбирать помещения под свои технические требования и по адекватной ставке. Девелоперам уже сейчас необходимо тщательно и продуманно подходить к инженерно-техническому оснащению офисных зданий, их инфраструктуре и транспортной доступности, чтобы обеспечить долгосрочный успех своих проектов».

    Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:»Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга переходит на новую стадию развития, догоняя по темпам роста Москву. При этом до сих пор не было единого мнения по поводу того, как классифицировать уже существующие и новые объекты.

    Особенное значение единая классификация приобретает в условиях децентрализации строительства – формировании новых деловых центров как в центре Санкт-Петербурга, так и в формирующихся деловых районах. Мы уверены, что выработанная сегодня классификация будет способствовать внедрению единых стандартов качества, применяемых при определении класса здания, и станет важным ориентиром для развития рынка офисной недвижимости города».

    Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank, Санкт-Петербург: «Санкт-Петербургский Исследовательский Форум – профессиональное объединение лидеров рынка недвижимости, участники которого проходят тщательный отбор прежде, чем принять в нем участие. Основными входными параметрами являются международный брэнд консалтинговой компании, опыт работы на региональном рынке недвижимости, объем заключенных сделок в данном сегменте рынка, наличие исследовательского подразделения в структуре компании, а также готовность к обмену аналитической информацией между участниками Форума.

    Наша классификация – это рабочий инструмент, который мы предлагаем взять за основу всем участникам рынка – от арендаторов до инвесторов, как наиболее простой, логически выстроенный и соответствующий текущей и прогнозируемой ситуации в сфере офисной недвижимости.

    Аналитические продукты Московского Форума с успехом реализуются на московском рынке, пользуются доверием клиентов компаний и профессионалов рынка.

    Задача нашего Форума – перенести на петербургскую почву лучшие мировые практики, и классификация офисной недвижимости – лишь начало этой работы, вслед за которой последуют новые инициативы в других сегментах рынка».

    Colliers International, Санкт-Петербург Алина Карпиченко, руководитель отдела маркетинга и PRТел.: + 7 812 718 36 18, E-mail: Jones Lang LaSalle Елена Панюкова, PR-менеджерТел.: +7 495 737 8000, + 7 903 798 5982 (мобильный)E-mail: Knight Frank, Санкт-Петербург Анна Сабинина, PR-менеджерТел.: +7 812 363 22 22, E-mail: Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

    Объем нового предложения торговой недвижимости упал на 70% по итогам I квартала 2021 года

    Средний показатель доходности сетевого ретейлера по итогам 2020 года составил около 3%, тогда как десять лет назад он был в два раза выше.

    Ввиду этого выдержать прежний уровень арендной нагрузки не получится и, соответственно, в ближайшей перспективе коммерческие условия будут пересматриваться.ТенденцииВ I квартале 2021 года было зафиксировано улучшение показателей работы ретейлеров и девелоперов – несмотря на медленное восстановление трафика в торговых центрах отмечается рост коэффициента конверсии и товарооборота в пределах 10-20%, что обусловлено как поведением покупателей, так и работой брендов по обновлению своих торговых точек и активным внедрением цифровых технологий.Тренды, сформированные под влиянием факторов 2020 года, сохраняются. Прежде всего, это налаживание коммуникации между девелоперами и ретейлерами с целью поиска решений по преодолению кризисного периода; поддержка локальной торговли посредством покупок жителями близлежащих домов; различные виды коллабораций, особенно в специфике интеграции среды O2O, а также подключение ретейлеров к маркетплейсам и сотрудничество с сервисами доставки.Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank: «Все участники рынка торговой недвижимости возлагают большие надежды на 2021 год, и мы уверены, что небезосновательно. По прошествии первых трех месяцев мы отмечаем постепенное смягчение ограничительных мер по предотвращению распространения коронавируса, на фоне этого улучшается и ситуация в торговых центрах – растет посещаемость и, самое главное, большинство ретейлеров фиксируют положительную динамику товарооборота своих магазинов.